Ceris-Cnr, W.P. N° 11/2006

Dopo quarant’anni i bond venivano ritirati, e la
proprietà del progetto passava alla PHA locale.
I costi di gestione, manutenzione e ristrutturazione dovevano essere coperti con gli affitti
pagati dai locatari, i quali, non ricevendo alcun
tipo di sussidio, erano costretti a sostenere la
spesa in maniera autonoma.
La modalità di gestione originaria funzionò
soltanto fino agli anni ’60-’70, a causa di due
fattori principali: il significativo aumento dei
costi per la manutenzione e per i servizi ed il
contemporaneo progressivo impoverimento della popolazione residente all’interno degli alloggi
di edilizia abitativa pubblica (Bratt, 1998 e Zarembka, 1990)8. Le PHAs, inoltre, erano obbligate a sfrattare tutte le famiglie il cui reddito superasse la soglia prevista.
Nel 1959 le authorities ottennero la facoltà di
stabilire propri limiti reddituali e canoni di affitto (per soggetti comunque rientranti nella categoria low-income) per l’accesso agli alloggi, in
base alle esigenze del territorio, dietro approvazione da parte della Public Housing Administration9.
Mentre nella maggior parte dei paesi industrializzati gli alloggi di proprietà pubblica, o
comunque sovvenzionati dallo stato, furono
messi a disposizione di un segmento relativamente vasto di popolazione, negli Stati Uniti
prevalse il principio che il programma avrebbe
dovuto beneficiare soltanto gli appartenenti alla
fascia più povera della società, quelli, insomma,
che non avrebbero potuto in alcun modo accedere al mercato edilizio privato (Doling, 1997).
Un altro grande problema gravante sul public
housing fin dai suoi inizi fu la cronica carenza di
stanziamenti federali. Il Congresso finanziò
sempre un numero assai inferiore di alloggi rispetto alle cifre autorizzate dalle leggi, anche a
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Zarembka riporta che tra il 1950 ed il 1958 i ricavi
degli affitti aumentarono del 25%, le spese, invece, del
52%. All’inizio del programma gli inquilini del public
housing erano costituiti, soprattutto, da famiglie
appartenenti alla classe media soggette ad un periodo di
difficoltà economiche passeggero, e si trovavano ad
usufruire del servizio in maniera temporanea. Col passare
del tempo, però, queste ultime furono progressivamente
sostituite da persone permanentemente dotate di bassi
redditi.
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Nel fare ciò le PHAs dovevano tenere conto di fattori
quali la dimensione delle famiglie, l’età dei componenti, la
presenza di disabili, ma anche di elementi economici per la
stabilità finanziaria del progetto.

causa delle resistenze cui accennato (Hays,
1995).
In aggiunta al programma convenzionale di
public housing appena descritto, nel 1965 furono introdotte due varianti: il Leased Housing
program (ora sostituito da Section 8) ed il Turnkey program. Entrambi comportavano un incremento del ruolo del settore privato. Nel programma Leased Housing la public housing authority stipulava contratti a lungo termine con
soggetti privati proprietari di abitazioni, selezionava inquilini che accettassero di impiegare il
25% del reddito familiare per l’affitto e si accollava la differenza tra il canone di locazione
dell’alloggio ai prezzi di mercato e la quota pagata con il reddito dell’affittuario.
Nel programma Turnkey, la PHA, dopo aver
ricevuto una riserva di fondi dal Department of
Housing and Urban Development, emanava e
pubblicizzava un bando per operatori privati,
quindi, insieme al Dipartimento, selezionava i
progetti migliori, tenendo conto di fattori quali i
costi preventivati, la qualità della progettazione
degli edifici, la localizzazione, l’esperienza del
costruttore. Una volta selezionato, l’operatore
edilizio era tenuto a svolgere autonomamente le
procedure burocratiche previste e ad acquistare
il sito su cui avrebbe realizzato le costruzioni,
quindi stipulava un contratto con la PHA per realizzare il progetto e venderglielo al prezzo prefissato. I costi di costruzione dovevano essere
sostenuti dal costruttore stesso, attraverso i normali canali di finanziamento (la PHA non effettuava pagamenti parziali sullo stato di avanzamento dei lavori).
Al completamento, l’operatore, dopo ispezione ed accettazione finale da parte di PHA e Dipartimento HUD, consegnava la chiave (turned
the key over) alla housing authority, che da quel
momento acquistava la proprietà degli immobili
e l’incarico di gestirli (Daye et al., 1999)10.
Il Turnkey program fu uno dei pochi programmi pubblici nel settore ad incontrare il consenso dei costruttori privati (Bratt, 1998).
La PHA era libera di adottare il metodo costruttivo (convenzionale o Turnkey) che riteneva
più opportuno.
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La modalità Turnkey è stata, da allora, quella più
frequentemente utilizzata per realizzare le costruzioni di
public housing.

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