Servizi speciali
iUustratofiat 11
marzo 85 II
Meno tasse sulla prima casa
di ARMANDO ZOPOLO
H regime fiscale dell'e-
dilizia abitativa è da
tempo al centro di pole-
miche perché le imposte
a carico della proprietà
edilizia sono considerate
cosi gravose da non fa-
vorire il decollo di questo
importante settore del-
l'economia nazionale.
Vediamo di riassumere
con ordine le disposizio-
ni in vigore dal 1982 a
oggi mettendo in eviden-
za le incertezze, in qual-
che caso, ancora pen-
denti sul capo dei citta-
dini che hanno compra-
to o venduto un alloggio
adibito a prima abitazio-
ne. In particolare passe-
remo in rassegna le nor-
me attualmente in vigo-
re.
Periodo
dal 24 aprile 1982
al 30 giugno 1984
La legge 22. 4. 1982 n.
168, conosciuta come
«legge Formica», è en-
trata in vigore il 24 apri-
le 1982 e doveva avere ef-
ficacia fino al 31 dicem-
bre 1983. E' stata proro-
gata, invece, fino al 30
giugno 1984. Si rivolgeva
a coloro che erano in
procinto di acquistare
una prima casa e ai pro-
prietari di alloggi che in-
tendevano vendere il
loro immobile per acqui
stare anch'essi una pri-
ma casa ed assicurava il
vantaggio:
—	di corrispondere
l'imposta di registro del
2 per cento, anziché
quella ordinaria dell'8
per cento, nell'acquisto
della prima casa se il
venditore era un privato
e non un'impresa co-
struttrice (perché in
questo secondo caso si
applica l'Iva con l'aliquo-
ta del 2 per cento);
—	di assolvere l'impo-
sta ipotecaria, che nor-
malmente è dell'I,6 per
cento, nella misura fissa
di 50.000 lire ;
—	di assolvere l'impo-
sta catastale, che nor-
malmente è dello 0,4 per
cento, nella misura fissa
di 50.000 lire;
—	di non pagare l'In-
vimi (Imposta sull'incre-
mento di valore dell'im-
mobile) sul maggior va-
lore dell'immobile cedu-
to rispetto al suo prezzo
d'acquisto, a condizione
che il ricavato venisse
integralmente reinvesti-
to per l'acquisto della
prima casa.
L'equivoco in cui sono
caduti diversi contri-
buenti nell'interpreta-
zione di questa legge ri-
guarda l'esenzione dal-
l'Invim. Se entro un
anno dalla cessione del
vecchio immobile e co-
munque nel termine del
31.12.1983, poi prorogato
al 30 giugno 1984, il ven-
ditore non avesse effet-
tuato il reinvestimento,
avrebbe dovuto corri-
spondere l'imposta oltre
ad una soprattassa del
30 per cento. Diversi
contribuenti hanno rite-
nuto, fatta la cessione,
di esser liberi di impie-
gare anche una sola par-
te del ricavato negli im-
mobili aventi i requisiti
voluti dalla legge. Rite-
nevano di dover pagare
in questo caso solo l'In-
viai relativa al residuo
importo non reinvestito.
L'amministrazione fi-
nanziaria non la pensa
così. Ritiene, al contra-
rio, che 1'Invim si debba
pagare sull'intero incre-
mento di valore derivan-
te dalla cessione dell'im-
mobile ogni qualvolta il
ricavo della medesima
non sia stato interamen-
te utilizzato per il rein-
vestimento. Ciò signifi-
ca, ad esempio, che chi
avesse venduto un im-
mobile per 80 milioni e
ne avesse ricomprato un
altro per 70 avrebbe do-
vuto pagare tutta l'In-
vim dovuta sull'intero
incremento realizzato.
In altri termini per non
aver reinvestito 10 milio-
ni su 80 perderebbe l'in-
tero beneficio dell'esen-
zione.
La questione è tutt'al-
tro che definita. La
Commissione tributaria
di primo grado di Forlì
ha sollevato un dubbio
di costituzionalità sulla
disposizione che regola
questi casi, coinvolgendo
addirittura la Corte Co-
stituzionale.
Periodo
dal 1° loglio 1984
al 31 dicembre 1984
La «legge Formica»,
come si è detto, ha age-
volato i trasferimenti
immobiliari compiuti
fino al 30 giugno 1984.
Un nuovo decreto agevo-
lativo è stato emanato
ma con efficacia solo dal
1° gennaio 1985. Se si tie-
ne conto che le motiva-
zioni economiche e le
sollecitazioni sociali che
hanno ispirato i due
provvedimenti non sono
sostanzialmente mutate,
si stenta a comprendere
per quale motivo i con-
tribuenti che abbiano
portato a termine le ope-
razioni di cui si è parlato
nel periodo 1" luglio - 31
dicembre 1984 abbiano
dovuto sopportare, oltre
all'Invim sulla cessione
del vecchio immobile, un
onere fiscale del 10 per
cento (8 per cento regi-
stro + 1,6 per cento im-
posta ipotecaria + 0,4
per cento imposta cata-
stale) sul valore del nuo-
vo fabbricato.
Periodo
dal 1° gennaio 1985
al 30 gennaio 1985
Veniamo al decreto
legge del 1° dicembre
1984. n. 795, entrato in vi-
gore lo stesso 1° dicem-
bre, data della sua pub-
blicazione sulla «Gazzet-
ta Ufficiale». Il provvedi-
mento, che doveva esse-
re convertito in legge
entro 60 giorni da detta
pubblicazione, contene-
va all'art. 20 agevolazio-
ni fiscali per l'edilizia
abitativa, valide per il
periodo 1° gennaio - 31
dicembre 1985, che si
possono riassumere
come segue.
EI cittadini che acqui-
stavano da privati la
loro prima casa nel Co-
mune in cui avevano la
residenza o, se diverso,
in quello in cui svolgeva-
no la loro attività, dove-
vano assolvere:
•	l'imposta di registro
nella misura del 2 per
cento (se l'acquisto fosse
avvenuto da imprese co-
struttrici avrebbero do-
vuto pagare la normale
Iva del 2 per cento);
•	l'imposta fissa ipote-
caria di 50.000 lire;
•	l'imposta fissa cata-
stale di 50.000 lire.
I soggetti che ven-
devano gli immobili
di cui sopra dovevano
assolvere l'Invim al 50
per cento.
Il decreto legge in que-
stione è decaduto per
mancata conversione in
legge entro 60 giorni.
L'avviso dell'avvenuta
decadenza è stato pub-
blicato sulla «Gazzetta
Ufficiale» del 31 gennaio
1985.
Per gli atti stipulati
dal 1° gennaio 1985 al 30
gennaio 1985 le agevola-
zioni sono state mante-
nute in vita da successi-
vo decreto. In tal modo
le incertezze e il ritardo
del legislatore nella defi-
nitiva approvazione del-
le norme non si sono ri-
solti, per fortuna, in un
danno per i contribuen-
ti.
Periodo
dal 31 gennaio
al 31 dicembre 1985
Il decreto legge 7 feb-
braio 1985 n. 12 reca, al-
l'art. 2, norme fiscali per
l'edilizia abitativa diret-
te ad agevolare l'acqui-
sto della prima casa da
parte dei privati. Do-
vrebbe essere convertito
in legge entro 60 giorni e
si spera che questa volta
ciò avvenga tempestiva-
mente, in modo da ri-
sparmiare ai cittadini
nuove ansie ed al merca-
to immobiliare altre de-
leterie stagnazioni.
Alcune di queste nor-
me ripropongono misure
già contenute nel prece-
dente decreto, decaduto
per mancata conversio-
ne, altre invece costitui-
scono una novità assolu-
ta.
E' opportuno passare
in rassegna le nuove di-
sposizioni perché i letto-
ri che accarezzano il so-
gno di comperare il loro
primo alloggio possano
fare il conto dell'inciden-
za di tutti gli oneri che
dovranno affrontare,
imposte comprese.
La maggior parte di
coloro che acquistano
l'alloggio dànno fondo a
tutti i risparmi racimo-
lati pur di abitare in
casa propria. Al momen-
to della stipula dell'atto
pubblico apprezzano
quindi particolarmente
il vantaggio di rispar-
miare un bel po' d'impo-
ste. Non resta che ripor-
tare di seguito le agevo-
lazioni a favore di coloro
che concluderanno l'ac-
quisto entro il 31 dicem-
bre dell'anno in corso.
Invim a metà
La nuova normativa si
discosta molto sensibil-
mente dalla precedente
per quanto riguarda le
agevolazioni relative al-
l'Invim dovuta da coloro
che cedono gli immobili.
Mentre in passato, in-
fatti, veniva accordata
l'esenzione totale dal tri-
buto a chi vendeva l'im-
mobile al proprio inquili-
no oppure reinvestiva il
ricavato nella prima
casa, ora viene accorda-
ta una riduzione del 50
per cento a chi cede a
persone che acquistano
l'immobile per abitarlo
come prima casa. Per es-
Se l'alloggio è della Fiat
Tra gli acquirenti di
alloggi ad uso di prima
abitazione venduti da
imprese non costruttrici
vi possono essere, ad
esempio, i dipendenti
Fiat che acquistano gli
alloggi dell'azienda at-
tualmente in locazione.
Ecco le condizioni da ri-
spettare per fruire dei
vantaggi accordati dalla
legge.
Le cessioni di f abbrica-
ti o porzioni di fabbrica-
to destinati ad uso di
abitazione non di lusso,
effettuate da soggetti
Iva diversi dalle imprese
costruttrici nei confronti
di persone fisiche sono
soggette all'aliquota Iva
del 2 per cento (oltre che
alle imposte ipotecarie e
catastali in misura fissa:
50.000 lire per ciascuna
di queste due ultime im-
poste).
L'agevolazione è su-
bordinata alle seguenti
condizioni:
a)	che il venditore sia
un'impresa non costrut-
trice;
b)	che il compratore
sia un privato, cioè una
persona fisica che non
agisce nell'esercizio di
impresa, arte o profes-
sione;
c)	che l'immobile sia
ubicato nel Comune ove
l'acquirente ha la pro-
pria residenza o, se di-
verso, in quello in cui
svolge la sua attività;
d)	che nell'atto di ac-
quisto il compratore di-
chiari:
—	di non possedere al-
tro fabbricato o porzione
di fabbricato destinati
ad abitazione nel Comu-
ne dove è situato l'im-
mobile acquistato;
—	di voler adibire l'al-
loggio a propria abita-
zione;
—	di non avere già
usufruito delle agevola-
zioni previste dal decre-
to legge in questione;
e)	che l'unità immobi-
liare sia destinata ad uso
di abitazione non di lus-
so.
Questa norma è del
tutto nuova. Risponde
alla logica di favorire chi
compra la prima casa ef-
fettuando l'acquisto da
un'impresa qualsiasi
che, normalmente, non
può applicare l'aliquota
Iva del 2 per cento come
avviene per le imprese
costruttrici. Come è
noto, l'Iva resta a carico
della persona fisica che
acquista l'immobile e ciò
significa, col passaggio
dall'aliquota normale del
18 per cento a quella
agevolata del 2 per cen-
to, un risparmio pari a
ben il 16 per cento del
valore dell'immobile.
I fabbricati o porzioni
di fabbricato destinati
ad abitazione non di lus-
so, indipendentemente
dalla data della loro co-
struzione, se venduti a
persone fisiche da pro-
prietari che non agisco-
no nell'esercizio di im-
presa, arte o professione
sono soggetti:
—	all'imposta di regi-
stro del 2 per cento;
all'imposta fissa cata-
stale di 50.000 lire;
—	all'imposta fissa
ipotecaria di 50.000 lire.
Questo trattamento
agevolato è concesso se
concorrono le stesse
condizioni che sono sta-
te in precedenza indica-
ta per beneficiare dell'I-
va del 2 per cento, esclu-
sa ovviamente quella re-
lativa al venditore che
qui è un privato.
La circolare esplicativa
della «legge Formica» ri-
solveva alcuni casi parti-
colari che possono inte-
ressare i lettori. Si ritie-
ne opportuno richiama-
re i più ricorrenti nella
convinzione che le inter-
pretazioni ministeriali
siano valide anche per il
nuovo decreto.
• Ai fini delle agevola-
zioni fiscali concesse
dalla norma in esame
non «dispone» di altro
fabbricato chi possiede
un'unità immobiliare
data in affitto. Tale cir-
costanza deve ovvia-
mente risultare da con-
tratto registrato oppure
dev'essere dimostrabile
attraverso il certificato
di residenza dell'inquili-
no.
•	Lo stesso dicasi per
chi possiede la quota di
proprietà di un alloggio
senza avere la possibilità
di utilizzarlo, magari
perché l'alloggio stesso è
ubicato dalle persone
che posseggono le re-
stanti quote di pro-
prietà. '
•	Le agevolazioni com-
petono al comproprieta-
rio che acquista tutte le
altre quote dell'immobile
al fine di conseguire la
piena proprietà e di po-
tervi abitare.
•	L'usufruttuario che
acquista la nuda pro-
prietà rientra nei bene-
fici della legge in quanto
realizza la piena titola-
rità dell'immobile.
•	La dichiarazione alla
quale è tenuto il com-
pratore circa la sua in-
tenzione di abitare l'al-
loggio può riguardare
anche il futuro. E' possi-
bile acquistare un allog-
gio occupato da un in-
quilino ed ottenere il
trattamento agevolativo
purché vi si vada ad abi-
tare non appena si libe-
ri.
sere più esatti, la ridu-
zione dell'Invim scatta
al verificarsi delle stesse
situazioni che danno
luogo alle agevolazioni
per l'imposta di registro
e l'Iva
Ciò significa che, ri-
spetto alla precedente
disciplina, viene avvan-
taggiato il venditore che
non ha alcuna intenzio-
ne di acquistare col rica-
vato della cessione una
prima casa per se stesso
ed ha invece la ventura
di imbattersi in un ac-
quirente che si sta fa-
cendo la prima casa.
Nella predetta situazio-
ne chi vende l'immobile
avrebbe pagato l'Invim
per intero con le vecchie
disposizioni, mentre, con
le nuove, la paga solo la
metà.
Risultano svantaggia-
ti, invece, coloro che in-
tendono cedere degli im-
mobili per acquistare,
con il ricavato, la loro
prima casa perché, men-
tre in passato non
avrebbero affatto assol-
to l'Invim. ora possono
trovarsi in due diverse
situazioni:
—	vendere gli immobili
a persone che intendono
abitarli come prima casa
ed in questa eventualità
devono assolvere l'Invim
sull'incremento di valore
nella misura del 50 per
cento;
—	vendere gli immobili
a persone che non inten-
dono utilizzarli diretta-
mente come prima abi-
tazione ed in tale ipotesi
devono assolvere per in-
tero il tributo.
Il ministero delle Fi-
nanze, in una circolare
dello scorso dicembre,
ha chiarito che se il com-
pratore rende, all'atto
del trasferimento, di-
chiarazioni non veritie-
re, il venditore, che se ne
fosse indirettamente av-
vantaggiato assolvendo
l'Invim ridotta a metà,
non subirà il recupero di
alcun tributo non poten-
dosi ripercuotere a dan-
no di chi vende il com-
portamento non veritie-
ro imputabile a chi ac-
quista.